当代物权法百科全书小辞典957-2-14 (第5/7页)
序。然而，某些地方官员相信“人有多大胆，地有多大产”，反法律程序式的拆迁随处可见。一些烂尾楼出现之后，拆迁安置工作就遥遥无期了。 全国各地的造城运动和拆迁运动，造就了成千上万个亿万富豪，连带地将成千上万个贪官污吏拉下水。这是一场史无前例的大浪费，地方政府挥金如土，从此之后背负巨额债务，普通公务员和教师的待遇严重不保。这叫“城门失火，殃及池鱼”，或者是“一荣俱荣，一损俱损”。 关于公共利益的概念真的是那么难以界定吗？显然不是。国内外与海内外早有法例规定了，我国学者也早有研究了。 如《日本土地收用法》第3条，将公共利益列举为51项条款，逐一加以规定。“台湾地区现行土地法”规定，土地征收的目的有二：一为兴办公共事业；二为特殊的经济政策，但以法律规定者为限。前者具体内容包括：①防备设备；②交通事业；③公用事业；④水利事业；⑤公共卫生；⑥行政机关、地方自治机关及其他公共建筑；⑦教育学术及慈善事业；⑧其他由政府兴办以公共利益为目的的事业。 关于国家征收、征用土地，八二宪法第十条第四款规定，征收的目的，是“国家为了公共利益的需要”。但什么是公共利益？应当有一个明确的说法。我国许多学者一致认为，为了防止权利滥用，应严格限定公共利益范围。公共利益包括公共目的和公共用途的使用，并对公共用途采取狭义上的从严解释。以国家行为或代表公众利益为限。在使用目的上，公共利益包括公益性、非经营性土地使用。在立法体例上，采用列举法规定。 我国学者肖广文撰文认为，可以将“公共利益”限制在以下几个方面：①国家机关和军事用途；②交通、水利、能源、供电、供暖、供水等公共事业或市政建设；③教育、文化、卫生、体育、环保、绿化、慈善机构等社会公共事业；④国家重大经济建设项目，但以具有公益性为限；⑤其他由政府兴办以公益为目的的事业（载《农村土地法律制度研究――田野调查解读》第273页：我国农村集体土地征用制度的缺陷及其完善）。当然，只要是公益事业，政府、团体、企业、集体、个人都是可以参与的，并不仅仅限于政府，但征收不动产并用于公共利益的目的者是政府。 物权法颁布之后，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条首次将“公共利益”的范畴界定在6大内容上面：（1）国防与外交的需要；（2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（3）由政府实施的科技、教育、文化、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（4）由政府实施的保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照城市规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 既然关于公共利益的概念规定并不难，为什么又不在物权法中明示呢？主要原因有，讨论物权法草案的队伍中大多数是地方政府的官员，与征收不动产有很大的关系，他们会通过各种方式阻止物权法将此概念明晰化，因为模糊化对于他们更加有利。对于法工委民法室而言也有难言之隐，这邦人的立法权限不及行政法的立法法者，在很多官员反对的情势下只好撤退。在行政法作出规定之前，物权立法时对于公共利益界定的底气不足。 杨教授认为“还需要在民事诉讼法上明确规定”，这是很正确、很有参考价值的。过去常常把征收不动产案件当作行政诉讼案件，对于民事主体尤其是一些弱势者非常不利，使得这些权利人老是输官司。因为被征地人、被拆迁人是民事主体，地方政府也是以民事主体的身份参与物权变动过程的，按照市场经济的客观要求，地方政府也是平等的市场主体，不能再以行政主体的面目出现。否则，对于权利人是很不公平的。 二则，关于车库车位权属落地问题。 关于车库权属落地问题，物权法同样留下了一个大的尾巴，也是有了上文却没有下文。对此，中国人民大学法学院杨立新教授、北京大学法学院尹田教授等物权法名家，直言不讳地指出了其中的缺点。 杨教授说，同时，国务院还应当根据《物权法》第74条规定，制定《区分所有建筑物车库、车位管理条例》，就如何满足业主需要、如何取得车库车位所有权、如何进行物权登记、如何进行租赁、属于业主共有的地表车位如何进行使用与管理等，制定具体办法。 车库车位权属落地问题，是业主的重大利益诉求问题。物权法首次将此问题提上议事日程，这让很多业主高兴了一阵子。然而冷静了思考一番，这个条款也是折中主义的内容。 第3款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于业主共有。”这是一种物权归属的规定，至于这种共有权应该怎么行使，则没有明文规定。使用与不使用车位的业主，权利义务关系显然是不一样的。车位管理费怎么收取、使用与分配，这也是个重要问题。
第1款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”这是一种建设性的规定，至于这种排他权应该怎么行使，则没有明文规定。房屋建设者或者中介出售者为了牟取暴利，提前霸占车位、车库或者进行炒作的屡见不鲜，现实生活中新老业主对于他们没有办法。 第2款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这是一种物权债权化的规定，客观上限制了房屋建设者或者中介出售者的占有权与处分权。然而，在签订合同时真正有决定权的不是业主，而是房屋建设者或者中介出售者——对于这一点，专家学者经过简单分析就看出了其中的破绽。 尹田教授对于这种问题进行了深入研究，他介绍了条文产生的经过，发表了自己的见解，涉及到两个P几千字的篇幅。 他说，十大争议问题中包括地下车库的归属问题。广大业主要求物权法明确规定地下车库就是房屋的附属设施，开发商不应该拿来卖钱或者收费，产权应当是业主所有，车库的价值应当包含在购房价款里面。业主的要求非常强烈，立法过程中也对这个问题展开了激烈的争论。到物权法第5次审议稿，立法者实际上是做了让步，规定地下车库的归属问题，业主与开发商有约定的按照约定，无约定的归业主所有。 他介绍，按道理说，这个规定似乎对业主有利。但草案出来以后，开发商无所谓，业主却不满意。开发商说，你这样规定毫无意义，我们要做的事情太简单了，只要以后在所有的商品房买卖合同上都写上一条“本合同卖的是房不能车位”，你这个规定就无用了。除非我忘了写，但我不会忘。所以这个规定是约束不到我的。业主则很不满意：我要的是无条件享有车库的产权，你要满足我这个愿望。